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안녕하세요, 2024년에 들어 잠잠했던 전세값이 또 다시 오르고 있습니다.
최근에는 국토연구원에서 전월세 관련 보고서가 나왔다고 합니다.
보고서에 의하면,
최근 우리나라 임대차(전월세) 시장은 3억 원 미만 저가 주택에서 위험도가 컸다고 합니다.
특히 보증금 2억 원대의 주택에서 집주인이 전세금을 돌려주지 못해, 주택도시보증공사(HUG)가 대신 돌려주는 케이스가 많았습니다.
전세 시장 현황
- 전세가격은 2020~2021년 크게 상승하였으나, 이후 금리가 상승하면서 큰 폭으로 하락하였고, 최근에는 다시 반등하는 등 변동성이 큰 상황
- 전세가격 변동에는 전반적으로 매매가격과 금리의 기여도가 높은 가운데, 갱신계약 역시 2020년에 높은 기여를 했던 것으로 분석
- 2022년 8월 이후 전세가격이 빠르게 하락하기 시작하면서 전세시장은 보증금 미반환 위험이 발생하기 시작하였으며, 최근까지도 보증금 미반환 위험이 지속되고 있는 상황
- 보증금 미반환에 따른 대위변제가 보증금 2억 원 수준에 집중되어 있어 저가 주택을 중심으로 시장 리스크가 집중
- 전세가격의 변동은 매매가격의 변동에 영향을 주고 역의 관계도 형성되어 부동산시장의 변동성을 증가시키는 요인으로 작용
- 저점 시점인 2023년 7월 기준으로 전세가격은 고점 대비 –11.5%(2022년 1월 대비 변동률), 월세가격은 고점 대비 –1.7%(2022년 10월 대비 변동률)로 전세의 가격 하락이 더 컸음
- 전세시장과 월세시장은 2023년 7월을 저점으로 상승세로 전환되어 2023년 1월 기준으로 저점 대비 전세가격은 1.3% 상승, 저점 대비 월세가격은 0.6% 상승
전월세 전망
임대차거래 시장이 현재와 비슷한 흐름을 이어갈 전망으로 보입니다.
최근 이스라엘과 이란의 전쟁 가능성으로 환율과 유가 급등 문제가 나오고 있어 인플레이션 진정 속도 늦어지고
금리인하 시기가 늦어질 것으로 보입니다.
이는 고금리 장기화로 매매수요가 계속해서 전세수요로 옮겨가는 현상이 지속되고,
전세값 상승으로 이어질 가능성을 의미합니다.
여기에 전세사기 증가에 따른 월세수요도 크게 늘어났으며, 이는 월세가격 급등으로 이어졌고, 이런 현상 역시 당분간은 유지될 것으로 보입니다.
한국부동산원에 따르면 전국 아파트 평균 월세가격은 지난해 5월(81만원)부터 올해 2월(84만원)까지 10개월 연속 상승세를 이어가고 있다.
개선 방향
보고서를 발표한 국토연구원에서는 제도 개선을 위해 세 가지 방안을 제시했습니다.
- 주거 취약층 중심으로 임대차 제도를 만드는 것:
보증금 5억 원 이하 계약에 지원이 집중되도록 개선 - 자본력 있는 건전한 임대사업자를 키우는 것:
임대인이 보증금의 일정 부분(ex. 보증금의 10%)을 의무적으로 따로 예치하도록 제도를 만들되, 보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자에게는 의무 면제 - 현재 전세에 유리하게 설계된 제도를 개선하는 것:
월세세액공제의 소득기준을 현행보다 높이는 등 월세도 부담을 낮춰가는 방안
끝.